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那天，長子與母親坐在我面前，他語氣平靜，但內心藏著一絲遲疑。他說：「我不想一個人拿走爸爸留下的東西……」父親去世後，母親依照傳統觀念，在她還健在時，將父親留下的房產全部登記在長子名下。房屋由母親繼續居住使用。母親的想法很簡單：「房子應該歸長子所有，他也照顧我，這樣比較妥當。」然而，這位長子卻一直無法釋懷，他知道那些並不是「屬於自己」的東西。
最近，建商上門，提出都更合併計畫。弟妹們也很焦慮，因為他們意識到，只有登記在地政事務所的所有權人才有資格與建商談判。因此，這個家庭決定一起前往事務所，並非為了爭奪，而是為了「好好分配」父親留下的財產。
起初，他們向地政事務所提出問題：「房產是借名登記在大哥名下，現在大哥同意返還給我們嗎？」我提醒他們一個常被忽略的實情：地政事務所並無「借名登記返還」這樣的選項。即便大家都願意承認這件事，法律與行政機關不會自動接受此安排。
實際上，房產過戶有兩個常見途徑：
第一種方案是分年「贈與」持分給弟妹們。這是很多人會選擇的方法。可以逐年移轉，每年在 244 萬元免稅額度內，可減輕贈與稅負擔。 但也要做好心理準備：土地增值稅、贈與稅（超過免稅額時）、契稅和印花稅仍然存在。
這不是「沒有成本」，而是「分期付費」。而弟妹們因為要與建商協商都更事宜，無法等待長時間的過程。
第二種方案是透過「法院」調解或判決。這種途徑比較「硬」，但在稅務上反而更乾淨。原則上沒有贈與稅，但仍有土地增值稅。若法院作出判決，可免去契稅和印花稅。然而，我特別提醒一個實務重點：國稅局通常希望看到的是「法院判決」，而不僅僅只是調解或和解。
因為只有法官根據證據實質審理後認定「確實是借名登記」，才能避免被國稅局視為「假借名、真贈與」。今天這個家庭之所以順利，很大程度上是因為長子願意配合。如果長子心懷私念，弟妹們要主張「借名登記返還房產」，在法院舉證將更加困難。
這不僅涉及繳稅問題，還可能導致親情撕裂和官司拖累多年。因此，我經常提醒大家：「借名登記是把風險留給未來的自己或孩子。」
如果可以倒流時間，其實有更好的安排。我可以與他們分享一個「當初」的情況：
如果父親原本希望在他身後，房產能讓母親住到終老再留給孩子們共同繼承，並請長子協助照顧母親，所以長子的分配比例可相對較高。父親生前可以通過「遺囑信託」來進行規劃。
指定長子為受託人，所有子女為受益人，約定在母親身故或符合特定條件時，信託終止後，長子依約移轉持分給弟妹們。這樣做的話，事情會簡單很多。而遺囑信託的財產返還也有稅務上的優勢：
遺囑信託成立時已經課過遺產稅；
長子（受託人）依照信託約定將房產移轉給弟妹們時不再課徵遺產稅或贈與稅，土地持分移轉視為父親的遺贈，所得稅、土地增值稅和契稅可以根據各項稅法規定獲得免稅。
這不僅僅是節稅問題，而是幫助規劃一個讓孩子們不用彼此懷疑也不用對簿公堂的「傳承方案」。傳承從來不只是「分財產」，真正的良好傳承規劃應確保所有權人（父母）及關心的家人不必和自己的運氣及其他繼承人的性格賭一把。
